La Loi Pinel votée par l’Assemblée Nationale
L’éco-prêt à taux zéro effectif à partir du 1er Janvier 2015
16 décembre 2014
Zoom sur les principales mesures de la Loi de Finances 2015
13 janvier 2015
LES LOGEMENTS OUVRANT DROIT A L’AVANTAGE FISCAL
I – Conditions tenant au logement et au délai d’achèvement du logement
Le logement au titre duquel la réduction d’impôt sera demandée doit être, soit un logement neuf, soit un logement ancien sur lequel seront réalisés des travaux.
A) Les Logements au titre desquels la réduction d’impôt pourra être demandé
- 1° acquisition d’un logement neuf
La réduction d’impôt est ouverte au titre des acquisitions de logement neuf par le contribuable, sans limitation de nombre au titre de la même année d’imposition.
- 2° Construction d’un logement par le contribuable
La construction d’un logement par le contribuable ouvre également droit à la réduction d’impôt, ici aussi sans limitation du nombre de logement construits par l’intéressé.
- 3° Local faisant l’objet de travaux
Les locaux acquis par le contribuable et affecté à un autre usage que l’habitation sont également éligibles à la réduction d’impôt.
L’avantage fiscal s’applique aux locaux acquis par le contribuable entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016 qui antérieurement à l’acquisition n’étaient pas affecté à l’habitation et que le contribuable transforme en logement.
- 4° Logements anciens faisant l’objet de travaux
La réduction d’impôt s’applique aussi au titre de l’acquisition de logements anciens qui font l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquéreur les performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, le logement devra avoir été acquis entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016.
De la même manière l’acquisition de logements anciens entre les mêmes dates ouvre droit à la réduction d’impôt lorsque’ils feront l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
B) Délais d’achèvement du logement ou des travaux
Le nouveau dispositif de réduction d’impôt fixe un nouveau délai d’achèvement des logements ouvrant droit à la réduction d’impôt ou des travaux.
- 1° Logements neufs
Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, l’achèvement des travaux devra intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.
Pour rappel, avec le dispositif « Duflot » le délai était de trente mois suivant la date de déclaration d’ouverture de chantier.
- 2° Logements que le contribuable fait construire
Pour les logements que le contribuable fait construire, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’achèvement du logement dans les trente mois qui suivent la date d’obtention du permis de construire.
- 3° Logements ou locaux faisant l’objet de travaux
Pour les locaux suivants, l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 Décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition ou du logement.
Les locaux concernés sont:
- Local non affectés à l’habitation et faisant l’objet de travaux
- Logements anciens faisant l’objet de travaux
II – Performance énergétique du logement
La réduction d’impôt ne sera accordée que si l’acquéreur justifie que le logement atteint un niveau de performance énergétique globale. Ce niveau sera fixée par décret.
Le niveau de performance énergétique globale exigé pourra varier en fonction du type de logement concerné.
Le décret N° 2012-1532 du 29 Décembre 2012 a fixé le niveau de performance énergétique que doivent atteindre les logements pour ouvrir droit à la réduction d’impôt : • Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 (bâtiment basse consommations 2005) ou • Le logement doit être construit conformément à la réglementation thermique 2012. Depuis le 1er Janvier 2013, tous les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à cette date devront être conformes à la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
LES ENGAGEMENTS & DURÉE DE LOCATION
I – L’engagement de location du propriétaire
Le propriétaire devra prendre un engagement de location d’une durée variable au choix de celui ci.Il dispose ainsi d’une option.
L’option devra être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou, lorsque l’acquisition est postérieure lors de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition du logement.
L’option ainsi exercée sera irrévocable, et le propriétaire ne pourra en demander la modification
A) Les options ouvertes au propriétaire
Le propriétaire pourra s’engager à louer le logement pour six ans ou neuf ans au choix.
B) Prolongation de l’engagement de location
- 1° engagement de location initial de 6 ans :
Lorsque la durée initiale d’engagement de location est de six ans, le propriétaire pourra continuer à louer le logement pour deux périodes triennales au choix en bénéficiant d’une réduction d’impôt supplémentaire.
- 2° engagement de location initial de 9 ans :
Lorsque l’engagement de location initial était de neuf ans, le propriétaire pourra continuer à louer le logement pour trois ans non renouvelables.
II – Personnes à qui doit être loué le logement
A) Location a des ascendants et descendants
Le logement pourra être loué à des ascendants et descendants sans remise en cause de la réduction d’impôt.
Cependant, les revenus de ces personnes, ascendants ou descendants ne devront pas excéder des plafonds déterminés par décret.
B) Location à des personnes dont les revenus n’excédent pas certains plafonds
Les revenus des locataires ne devront pas excéder des plafonds déterminés par décret.
LES PLAFONDS DE LOYERS
Les logements ouvrant droit à la réduction d’impôt devront être situés dans des zones géographiques déterminées et ne pourront être loués à des prix de loyers excédant certains plafonds.
I – Situation géographique des logements ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt s’applique uniquement aux logements qui sont situés dans des communes classées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement.
ces communes doivent être situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
Les communes éligibles à la réduction d’impôt sont classées en trois zones A, A bis et B1.
Les communes classées en zone B2 ne sont éligibles qu’après un arrêté préfectoral d’agrément pris par le préfet de région.
La liste des communes éligibles et non éligibles résulte de l’arrêté du 30 Septembre 2014, arrêté pris en application de l’article R304-1 du code de la construction et le l’habitation.
II – Règles de fixation des loyers
A) règles générales de détermination des plafonds de loyer
- 1° Principe
La location devra être consentie à un prix de loyer qui n’excède pas des plafonds déterminés par décret.
Ces plafonds sont fixés en fonction de la localisation du logement et de son type, localisation au sein de l’une très trois zones A, A bis, B1 et B2 pour les communes éligibles après arrêté préfectoral d’agrément.
- 2° Plafonds à prendre en considération:
Le plafond de loyer à prendre en considération est déterminé par m² de surface habitable pondérée.
La surface pondérée correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes prises dans la limite de 8m² par logement.
B) Coefficient de majoration
L’article 199 novovicies du code général des impôts prévoit que les plafonds de loyer seront fixés en fonction de deux critères: la localisation du logement et son type.
Le décret N°2012-1532 du 29 Décembre 2012 a précisé la nature du second critère: les plafonds de loyers seront modulés en fonction de la superficie du logement.
Cette modulation prendra la forme d’un coefficient multiplicateur appliqué par zone et calculé de la façon suivante :
0.7+19/superficie pondérée du logement.
Exemple :
Soit un logement de 50 m² de surface pondérée et située en zone B1.
Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7+19/50 m² = 1,08
Calcul du plafond de loyer : Plafond de loyer en zone B1 :10 € /m²
Application du coefficient multiplicateur : 10 € X 1,08 = 10,8 € /m²
Le plafond de loyer pour ce logement sera donc de 10,8 € /m² de surface pondérée.
LES TAUX DE RÉDUCTION D’IMPÔTS
Le taux de la réduction d’impôt « Pinel » est fixé à 12% ou 18% en fonction de la durée de l’engagement de location.
I – Taux de la réduction d’impôt
A) taux de 12% ou 18%
- 1° Taux de la réduction fixé à 12%
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12% du prix de revient du logement, lorsque l’engagement de location pris par le propriétaire est de six ans.
- 2° Taux de la réduction fixé à 18%
Le taux de la réduction est fixé à 18% du prix de revient du ou des logements lorsque l’engagement de location pris par le propriétaire est de neuf ans.
B) Avantage fiscal supplémentaire
- 1° Taux initial de la réduction d’impôt fixé à 12%
Lorsque le propriétaire du logement aura pris un engagement de location initial de six ans, il pourra prolonger celui ci pour deux périodes de trois ans, soit six ans supplémentaires.
Dans ce cas, il bénéficiera d’un supplément de réduction d’impôt pour chacune des deux périodes triennales au taux de 3% pour chacune des deux périodes, soit 1% par an pendant trois ou six ans au choix.. Ainsi, au total le propriétaire pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 15% ou 18% du prix de revient du logement.
- 2° Taux initial de la réduction d’impôt fixé à 18%
Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de neuf ans, il pourra prolonger la location pour une seule période triennale
et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt supplémentaire de 3% etalé sur trois ans, soit 1% par an sur trois ans. En cas de prolongation de l’engagement de location le propriétaire pourra bénéficier au total d’une réduction d’impôt de 21% d prix de revient du logement.
II – Modalités de déduction de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’acquisition du logement.
A) Droit commun
- 1° Engagement de location sur 6 ans
Lorsque le propriétaire du logement a pris un engagement de location sur six ans, la réduction d’impôt sera étalée sur six ans et imputée la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année d’achèvement du logement.
Le taux de la réduction d’impôt sera donc de 2% du prix de revient du logement sur six ans.
- 2° Engagement de location sur 9 ans
Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location sur neuf ans, la réduction d’impôt sera étalée sur neuf ans et imputée la première fois sur l’impôt sur le revenu dû a titre de l’année d’achèvement du logement. Le taux de la réduction d’impôt sera alors de 2% par an sur neuf ans.
B) Modalités de déduction de la réduction d’impôt en cas de prolongation de l’engagement de location
- 1° Prolongation de l’engagement de location pour deux périodes triennale
Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de six ans et qu’il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, renouvelable une fois au choix, il pourra bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par an sur trois ou six ans
- 2° Prolongation de l’engagement de location pour une seule période triennale
Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de neuf ans et qu’il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, renouvelable une fois au chois, il pourra bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par ans sur trois ans.
LES BASES DE CALCUL
Comme avec le dispositif « Duflot », la nouvelle loi de défiscalisation prévoit de limiter le montant total de la réduction d’impôt.
I – Base de la réduction d’impôt
A) Prix de revient du logement
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement.
Le prix de revient du logement est constitué par le prix d’acquisition du logement et de ses dépendances majoré des frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’hypothèque).
B) Parkings et places de stationnement
Lorsque le logement est doté d’un parking, le prix du parking entre dans le prix de revient du logement, à la condition que celui ci soit loué avec le logement en vertu d’un seul et même bail.
II – Limitation de la base de calcul de la réduction d’impôt
A) Limitation de la prise en compte du prix de revient du logement
Pour le calcul de la réduction d’impôt, le prix de revient du logement ne sera pas pris en compte pour sa totalité.
Le prix de revient du logement ne sera pris en compte que dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable pondérée (surface habitable du logement majorée de la moitié de celle des annexes et dans la limite de 8m²). Ce plafond est déterminé par décret.
Pour les baux conclus, à compter du 1er Septembre 2014 , le plafond à retenir est celui déterminé en application de l’ancien dispositif « Duflot »: 5 500 € par m² de surface habitable pondérée.
B) Limitation du nombre d’investissement et de l’assiette de la réduction d’impôt
- 1° Limitation du nombre d’investissement :
Le nombre d’investissements réalisé par l’acquéreur n’est pas limité.
- 2° Limitation de l’assiette de la réduction d’impôt :
La base qui sert de calcul à la réduction d’impôt, constitué par le prix de revient du logement est limitée à 300 000 € par an, pour la totalité des logements acquis au titre de chaque année.
LES CAS DE REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL
I – Les interdictions et incompatibilités
A) Limitation du nombre de logements commercialisés sous le dispositif « Pinel »
- 1° Principe de limitation :
L’article 199 novovicies du code général des impôts prévoit que dans un immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage des logements devra être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
Un décret fixera ce pourcentage qui ne pourra être inférieur à 20%.
Précision : Sous l’empire du dispositif « Duflot » ce décret n’a jamais été publié.
- 2° Sanctions :
La personne qui commercialise ces logements sera passible d’une amende de 18 000 € par logement excédant cette limite.
B) Logements n’ouvrant pas droit à la réduction d’impôt
- 1° Logements anciens :
La réduction d’impôt n’est ouverte qu’au titre de l’acquisition des logements neufs ou anciens faisant l’objet de travaux leurs permettant d’atteindre les performances techniques des logements neufs.
- 2° Logements classés monuments historiques :
La réduction d’impôt ne sera pas applicable aux logements situés dans un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
- 3° Logements dont l’acquisition est financé par un prêt locatif social :
Les logements dont l’acquisition est financé à l’aide d’un prêt locatif social ne sont pas éligible à la réduction d’impôt.
- 4° Démembrement de propriété du logement :
La réduction d’impôt ne sera pas non plus applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
Cependant, l’administration fiscale ne pourra remettre en cause la réduction d’impôt lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant titulaire de l’usufruit s’engage à respecter les engagements de location, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités pour la période restant à courir depuis la date du décès.
II – Remise en cause de la réduction d’impôt :
A) Les cas de remise en cause de la réduction d’impôt
- 1° Non respect des engagements de location :
La réduction d’impôt sera remise en cause lorsque les engagements de location ne seront pas ou plus respectés par le propriétaire bailleur:
- non respect des plafonds de loyers
- vente ou transfert de propriété du logement avant l’expiration du délai pour lequel l’engagement de location a été pris.
- 2° Mesures de tempérament :
Cependant, lorsque le transfert de propriété du logement résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire s’engage à respecter les engagements de location, il n’y aura pas de remise en cause de l’avantage fiscal.
De même, la réduction d’impôt ne sera pas remise en cause en cas de décès ou de licenciement du contribuable ou de l’un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune.
Aucune remise en cause de la réduction d’impôt ne pourra avoir lieu, lorsque le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal soumis à imposition commune sera reconnu invalide dans la deuxième ou troisième catégorie.
- 3° Délai supplémentaire accordé au propriétaire bailleur:
Le propriétaire bailleur disposera d’un délai de 12 mois suivant l’achèvement du logement pour louer celui ci.
Lorsque l’acquisition porte sur un logement achevé au jour de la signature de l’acte authentique, le propriétaire disposera d’un délai de douze mois suivant la date d’acquisition pour louer celui ci.
III – Modalités de remise en cause de la réduction d’impôt :
En cas de non respect des engagements de location, la réduction d’impôt sera remise en cause pour sa totalité selon les modalités suivantes :
l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de non respect des engagements du propriétaire sera majoré de la totalité des réductions obtenues et déduites antérieurement.
La remise en cause interviendra dans le délai normal de reprise par l’administration fiscale, soit au plus tard le 31 Décembre de la troisième année de survenance de l’événement entraînant la déchéance de la réduction d’impôt.
Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d’impôt est fiscalement assimilé à une insuffisance de déclaration.
Source : Actualités Juridiques & Fiscales – Direct Produit