SCPI en démembrement : Pourquoi? Pour qui?

Qu’es-ce que le démembrement ?

Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la «nue-propriété» et l’ «usufruit» pour une durée fixe comprise entre 3 et 20 ans.

L’investisseur privé acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.

L’usufruit est acquis simultanément, par une personne morale ou une personne physique peu imposée, pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement.

Pourquoi investir en démembrement ?

Un investissement optimisé pour le nu-propriétaire

• Préparer sa retraite par des revenus complémentaires à terme
• Optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine
• Maximiser sa capacité d’investissement
• Optimiser sa transmission patrimoniale

Profil investisseur : Personne Physique ayant des liquidités, sans besoin de revenus complémentaires immédiatement

Ou soumis à l’ISF ou souhaitant optimiser sa transmission de patrimoine

Un placement de trésorerie pour l’usufruitier

• Investir simplement sur différents actifs immobiliers difficiles d’accès en direct (bureaux, murs de commerce, locaux d’activité, entrepôts, hôtels, parking, santé …),
• Procure des revenus potentiellement réguliers sur une durée fixée à l’avance (dividendes trimestriels pendant la durée de l’usufruit)
• Bénéficier d’un taux de distribution supérieur à celui d’une pleine propriété, compte tenu du prix d’acquisition
• Possibilité d’amortir le placement pour une société soumise à l’IS.

Profil investisseur : Personne Physique faiblement fiscalisée, ayant besoin de revenus complémentaires immédiatement ou société imposée à l’IS

Exemple chiffré Investissement 100 000€

Soit 68 000€ en Nue Propriété

32 000€ en Usufruit

Durant 7 ans

NP => Pas de loyer / Aucune fiscalité sur le patrimoine (l’investissement est hors assiette taxable)

US => Loyers à hauteur de 6 % de l’investissement total soit 6 000€/an

Au terme des 7 ans

NP => Montant investi 68 000€ pour un capital constitué de 100 000€ minimum (si aucune augmentation du prix de la part n’a eu lieu durant le démembrement)

A la fin du démembrement, le Nu-Propriétaire devient Plein Propriétaire sans frais. Ainsi, il revalorise automatiquement son patrimoine de 32 % minimum soit soit 4,57 % par an

Création de revenus complémentaires à vie (environ 6% avant fiscalité)

US => 42 000€ de loyers encaissés (dont seulement 10 500€ imposés) pour 32 000€ investi au départ.

Fiscalité réduite dans le cadre d’une société à l’IS grâce à l’amortissement.

32 000€ investi pour 7 ans = 4 500€ d’amortissement annuel

Loyers annuel 6 000€

Fiscalité : 1 500€ imposé selon tranche IS + PS à 15,5 %

Le droit à loyer de l’usufruitier s’éteint automatiquement à la fin du démembrement. Aucun capital n’est récupéré.