Investir dans une colocation : un concept dans l’air du temps avec de nombreux avantages

Investir dans une colocation est la nouvelle stratégie d’investissement en cohésion avec la dynamique de nos sociétés actuelles. En effet, le concept de colocation, reposant sur le principe de partage des ressources, de solidarité et d’humanité, est apparu à l’étranger, au Royaume-Uni et en Espagne principalement, avant de se développer il y a quelques années en France.

La colocation s’est alors implantée et une demande grandissante des locataires apparaît donc pour répondre à un besoin de recherche d’espaces, de convivialité mais aussi pour pallier la hausse des loyers.

Ainsi, de nombreuses personnes souhaitent vivre en colocation que ce soit des étudiants, des jeunes actifs, des travailleurs déplacés ou simplement des personnes seules. Cela leur permet de bénéficier d’un logement plus grand avec un loyer au m² plus faible, ce qui n’est pas négligeable dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Toulouse où les loyers sont élevés.

Ce choix de placement se révèle donc être en cohésion avec la demande actuelle des locataires mais quels sont les avantages d’investir dans un bien en colocation ?

Une meilleure rentabilité en colocation :

En investissant dans une colocation, vous disposerez d’une rentabilité plus élevée que dans un investissement immobilier classique.

En effet, pour une colocation, l’investisseur percevra un loyer pour chaque chambre louée du logement. Souvent, une chambre dans une colocation peut être louée au même prix voire même plus chère qu’un studio (attention à toujours respecter l’encadrement des loyers applicable dans certaines villes).

Si nous prenons un exemple concret :

Monsieur X investit dans un logement disposant de 4 chambres en location classique à 800 €/mois, il perçoit un loyer annuel de 9 600 €.

En revanche, s’il transforme ce logement en colocation 4 chambres, il louera environ 500 €/mois par chambre, soit 1 200 € de plus par mois. Il pourra donc, en investissant dans une colocation, avoir 14 400 € de revenus en plus à l’année par rapport à une location classique.

Un investissement plus sécurisé grâce à la colocation :

Cet investissement est également plus sécuritaire que la location classique, du fait de la multiplication des sources de loyers.

En effet, le fait de louer à plusieurs personnes permet d’éviter une perte de loyer totale en cas de vacances locatifs ou d’impayés, puisque même si une chambre n’est pas louée, il y aura les loyers des autres chambres qui compenseront et éviteront cette perte.

De plus, le risque de vacance locative est plus faible puisqu’il y a une forte demande sur le marché contre peu d’offres de colocation pour le moment.

Une fiscalité attrayante grâce à la colocation meublée :

D’un point de vue fiscal, la colocation meublée peut s’avérer plus avantageuse que la location classique nue.

Lors d’un investissement en colocation, il est conseillé de louer le logement meublé, c’est-à-dire en fournissant tous les meubles nécessaires pour vivre. Ainsi, vos revenus pourront être déclarés sous le statut appelé LMNP (Louer Meublé Non Professionnel) qui est soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce statut plus avantageux vous permettra de déduire toutes les charges et les travaux mais aussi de bénéficier d’un abattement sur l’usure du bien et de l’ameublement par le biais de l’amortissement.

Vos revenus locatifs seront alors imposés plus favorablement que lors de la location classique nue.

Nos conseils pour investir idéalement dans une colocation :

Pour réaliser un investissement en colocation rentable et limiter les risques de vacances locatives, il faut se démarquer des autres en proposant un bien différent, pratique et cohérent avec la demande des locataires. Voici nos conseils pour trouver le bien idéal pour créer une colocation :

• Premièrement, la localisation du bien est très importante pour investir. Il faut trouver un appartement idéalement situé pour répondre à la demande des colocataires. Il est donc conseillé d’investir dans une ville attractive et de trouver un bien proche des zones d’activités, des écoles et universités et proche des transports en commun (métro, tramway, bus) pour répondre aux critères des jeunes actifs, des professionnels déplacés et des étudiants.

L’emplacement est l’élément clé d’un investissement car il sera déterminant pour les locataires qui souhaiteront un logement bien positionné et proche de toutes commodités.

• Ensuite, il faut trouver un bien d’environ 70 à 130 m² pour avoir de grandes surfaces habitables et que les colocataires se sentent bien et non à l’étroit. L’avantage des grandes surfaces est que vous achèterez moins cher au m² et donc la rentabilité sera meilleure.

Toujours pour optimiser la rentabilité, il est préférable de choisir une colocation 4 ou 5 chambres car la rentabilité sera plus conséquente. En effet, comme vous l’avez compris, plus vous avez de chambres dans votre logement, plus vous aurez de loyers et donc plus les loyers couvriront vos charges et vous posséderez ainsi un cash-flow (= excédent net de trésorerie) plus important.

En revanche, la colocation 4 ou 5 chambres implique plus de critères. Dans cette configuration, pour le confort des locataires, il faut avoir 2 salles de bains. Ce qui nécessite parfois de réaliser des travaux plus conséquents pour modifier l’emplacement des pièces.

• Concernant l’aménagement, comme indiqué dans la partie fiscale, il est préférable de louer meublé pour bénéficier d’avantages fiscaux. C’est en partie à ce moment là qu’il faut se démarquer, en proposant un bien propre, aménagé avec goût, avec des matériaux et des meubles de qualité… pour que les locataires se sentent bien dans votre logement et y fasse attention, car quand on se sent bien dans un endroit on ne veut pas l’abîmer et on en prend soin. Faire venir un architecte peut être intéressant pour créer un lieu unique, convivial et haut de gamme, qui se distinguera des autres colocations dans le secteur.
• Pour la mise en location, il est préférable d’opter pour un bail individuel avec un garant pour chaque locataire, pour réduire le risque d’impayés. De ce fait, vous devrez donc faire des baux en fonction du nombre de chambres loués, comme si vous divisiez le bien en plusieurs logements distincts.

La gestion du bail individuel est plus simple que celle du bail collectif puisque chacun paye son loyer indépendamment et les colocataires ne sont pas solidaires entre eux. Ainsi, les entrées et sorties des locataires se passent comme dans une location classique, avec la restitution du dépôt de garantie et le départ du locataire. La gestion est donc plus simple pour le propriétaire mais peut s’avérer difficile à mettre en place car pour réaliser un bail individuel, chacun des locataires doit disposer d’une chambre privée d’au moins 14 m² et d’un volume d’au moins 33 m3.

• Pour finir, une règle d’or dans l’investissement locatif :

Toujours investir dans un bien qui nous plait et dans lequel on pourrait habiter !

Si le bien que l’on propose ne nous plait pas, qu’on se sent mal à l’intérieur et qu’il est comme les autres, alors les locataires le ressentiront et ne resteront pas dans le logement et l’investissement ne sera pas rentable.

Pour réussir son investissement, il est donc conseiller de faire appel et de s’entourer de professionnels (conseiller financier, chasseurs, architectes, équipes de travaux, courtier, …) qui vous aideront à optimiser votre investissement et surtout à le concrétiser.

Notre cabinet LP Conseil & Patrimoine vous propose son accompagnement complet « Immo Sérénité » pour tous vos investissements, que vous pourrez trouver dans le lien ci-dessous :

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N’hésitez pas à aller jeter un coup d’œil sur notre site internet, rubrique Réalisations, pour découvrir les projets que nous avons mené !

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Article rédigé par Emma Olmos, collaboratrice au cabinet.